マンション投資で節税したいとお考えではありませんか？確かに節税のカラクリを知っていれば、税理士いらずで簡単に節税できそうな気がしますよね。でも本当にそんな都合の良い話があるのでしょうか？
実はマンション投資での節税には、正しい知識と適切な物件選びが不可欠なのです。単に格安の物件を購入すれば節税できると思ったら大間違い。むしろ失敗のもとにもなりかねません。
でも大丈夫です。マンション投資の節税の仕組みとポイントを理解すれば、あなたも税理士顔負けの節税対策が可能になるはずです。物件選びから経費の計上まで、プロが実践する正しい節税テクニックを余すところなくお伝えしましょう。
さあ、一緒にマンション投資の世界に飛び込み、理想の節税ライフを手に入れましょう！本記事を読み終える頃には、あなたも立派な節税のプロになっているかもしれませんよ。
マンション投資で節税の仕組みとカラクリを大公開
マンション投資で節税ができるという話を聞いたことがある人も多いでしょう。確かにマンション投資で節税効果が得られるのは事実ですが、一方では「節税は嘘だ」という意見もあります。いったいどういうことなのでしょうか。ここではマンション投資における節税の仕組みやカラクリについて、詳しく解説していきます。
マンション投資で節税できるって本当？節税のカラクリとは
マンション投資で節税ができるのは本当です。ただし節税効果が得られるケースとそうでないケースがあるため、一概に節税になるとは言い切れません。次に、具体的にどのような仕組みで節税につながるのかを見ていきましょう。
減価償却費で経費を計上して節税
マンション投資で節税効果が得られる大きな要因が、減価償却費の存在です。減価償却とは建物の価値が年数とともに下がっていくことを認め、その分を経費として計上できる制度のことを指します。
マンションは固定資産に分類されるため、一定の計算式に基づいて毎年減価償却費を計上していきます。この金額は経費扱いとなるため、課税対象となる所得から差し引くことができ、結果的に節税効果につながるわけです。
減価償却費の金額は建物の構造や築年数によって変わってきます。例えば鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年と定められているため、取得価格の約2.1％が毎年の減価償却費となります。一般的にマンション価格は高額なので、それだけ節税効果も大きくなる計算です。
損益通算で赤字を他の所得と相殺
マンション経営で赤字が出た場合、その分を他の所得と相殺して節税に活用できる制度が損益通算です。
例えばサラリーマンの給与所得が1000万円、マンション経営の所得が▲200万円の赤字だったとします。この場合、給与所得から赤字分の200万円を差し引いた800万円が課税対象となります。本来1000万円に対して税金がかかるところが800万円になるため、節税効果が得られるというわけです。
ただし損益通算が認められるのは、不動産所得や事業所得などの一部に限られます。また、控除額の上限もあるので、無制限に活用できるわけではない点には注意が必要です。
青色申告で特別控除が受けられる
事業規模が一定以上の不動産投資の場合、青色申告を行うことで特別控除が受けられます。青色申告とは、取引内容を記した帳簿を備え付け、それに基づいて確定申告を行う方式のことです。
青色申告のメリットは、最大65万円の特別控除が受けられることにあります。この控除額は白色申告の10万円に比べてかなり大きく、節税効果は絶大です。
ただし青色申告を行うには、事前に税務署に申請書を提出し承認を得る必要があります。また、帳簿付けの手間もかかるため、それなりの労力は覚悟しておく必要があるでしょう。とはいえ、長期的に節税メリットを享受できるため、一定以上の規模の不動産投資を行う場合は青色申告を検討してみる価値は十分にあると言えます。
マンション投資で効率的に節税するコツ
マンション投資で節税効果を最大限に高めるためのコツについて説明します。物件選びから経費の計上方法まで、押さえておきたいポイントを解説しましょう。
築古の木造物件で減価償却費を増やす
先ほども触れたように、建物の種類や築年数によって減価償却費の金額は変わってきます。より多くの減価償却費を計上して節税効果を高めたいなら、築古の木造物件を選ぶのがおすすめです。
木造物件の法定耐用年数は22年と、鉄筋コンクリート造の47年と比べてかなり短いです。そのため、1年あたりの減価償却費の金額は高くなります。新築物件を買うよりも、ある程度築年数が経過した中古物件を選んだ方が、より多くの減価償却費を計上できるでしょう。
ただし築古物件は建物の劣化も進んでいるため、思わぬ修繕費用がかかるリスクもあります。物件選びの際は、表面的な節税効果だけでなく、トータルでの収支バランスをよく考えることが大切です。
自己資金を抑えローンで支払利息を経費計上
購入資金の大半をローンで賄えば、支払利息を経費に計上して節税することができます。
マンションローンの返済額のうち、支払利息に該当する部分は経費として計上が可能です。一方、自己資金で購入した分は経費計上できません。つまり、自己資金よりもローンの割合を増やした方が、節税効果は高まるということです。
とはいえローンを組みすぎると、金利負担が家賃収入を上回り赤字になってしまうリスクもあります。節税も大切ですが、まずはキャッシュフローをプラスに保つことが何より重要です。自己資金とローンのバランスは慎重に検討しましょう。
修繕積立金も経費として計上できる
マンションを所有する以上、管理費や修繕積立金の支払いは避けられません。これらは必要経費に該当するため、経費として計上することができます。
修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えてマンション管理組合が積み立てているお金です。表向きは目的が違うように見えますが、税務上は必要経費として扱われます。毎月の積立額を経費計上することで、課税所得を減らす効果が期待できるでしょう。
ただし退去時の原状回復費用など、一時的に発生する修繕費は経費計上できないケースがあります。どこまでを経費として認めるかは税務署の判断に委ねられるため、事前に税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。
法人化で節税効果が得られるケースも
マンション投資の規模が大きくなってくると、法人化を検討するのも一つの選択肢です。法人化によって節税効果が得られるケースもあります。
個人事業の場合、所得税の最高税率は45％と高めに設定されています。一方、法人の場合は段階的な税率が適用され、800万円以下の所得なら税率は約26％で済みます。事業規模によっては、法人化した方が節税になるわけです。
ただし法人化にはデメリットもあります。設立や運営にかかるコストが増え、事務手続きも煩雑になります。メリットとデメリットを天秤にかけて、慎重に判断する必要があるでしょう。
節税効果が高いマンション投資物件の選び方
マンション投資で節税効果を最大化するには、物件選びが非常に重要です。どのような物件を選べば、効率的に節税できるのでしょうか。
中古マンションが節税に有利な理由
新築マンションと中古マンションでは、節税効果に大きな差が出ます。一般的に、中古マンションの方が節税に有利だと言われています。
その理由は、減価償却費の計算方法にあります。新築マンションの場合、法定耐用年数いっぱいまで償却期間が設定されます。例えばRC造なら47年です。一方、中古マンションは築年数分を差し引いた年数が償却期間となります。同じ価格帯の物件でも、中古の方が1年あたりの減価償却費を多く計上できるわけです。
ただし中古マンションは、修繕費用などのランニングコストが高くなる傾向にあります。節税効果と維持コストを比較して、トータルで見合うかどうかを冷静に判断する必要があるでしょう。
利回りと節税効果のバランスを考える
利回りの高い物件は、節税効果も高いと思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。
確かに表面利回りが高ければ、それだけ家賃収入も多くなるでしょう。しかしその一方で、物件価格が高くなるため、減価償却費で経費計上できる金額は限られてきます。また、自己資金の負担額も大きくなるため、損益通算の対象となる赤字額も少なくなります。
逆に利回りが低めの格安物件であれば、経費計上できる減価償却費は相対的に大きくなります。ローン返済額に占める支払利息の割合も高まるため、より多くを経費計上に回せるでしょう。
つまり節税効果を追求するなら、利回りはそれほど高くなくてもよいということです。利回りと節税のバランスをよく考えて、最適な物件を選びましょう。
需要が見込める立地条件の物件を探す
節税効果の高い物件を選ぶ際は、立地条件にも注目が必要です。
駅に近い利便性の高い物件であれば、安定的に入居者を確保できる可能性が高まります。空室リスクが低ければ、家賃収入を安定的に得られるため、効率的な節税にもつながります。
また、今後も家賃水準の維持が見込める立地を選ぶことも大切です。マンションの築年数が経つと共に家賃が下落するのは避けられません。しかしAIやIoTを活用した利便性の高い税理士事務所など、付加価値の高い環境に恵まれた立地なら、比較的家賃の下落率は緩やかです。
立地選びは節税以上に、長期的な資産価値の維持につながる重要なポイントです。単に目先の節税効果だけでなく、将来を見据えた選択を心がける必要があるでしょう。
マンション投資の節税シミュレーション
実際にマンション投資を始める前に、どれくらいの節税効果が見込めるのか、シミュレーションしてみましょう。シミュレーション結果を見れば、より具体的なイメージを持って投資の準備を進められるでしょう。
年収別の節税額試算と高所得者の優位性
年収別のマンション投資による節税額を試算してみます。
例えば年収1000万円のサラリーマンが、3000万円のマンションを現金で購入し、年間家賃収入を400万円とした場合を考えてみましょう。減価償却費は1戸あたり約80万円と仮定します。
年間家賃収入400万円に対し、減価償却費80万円と、その他諸経費を差し引いた所得を300万円とすると、課税所得は700万円になります。1000万円の所得に対して課税されるよりも、300万円分の節税になる計算です。
この節税額は高所得者ほど大きくなります。所得税の税率は累進課税となっており、課税所得が増えるほど上がっていきます。年収が高い人ほど限界税率が高くなるため、同じ金額を節税しても、税負担の軽減幅は大きいわけです。
マンション投資は誰にでもメリットがあるわけではなく、高所得者ほど節税効果を享受しやすい投資だと言えるでしょう。
キャッシュフローと節税のバランス
節税ばかりに目が行きがちですが、マンション経営において最も重要なのはキャッシュフローです。
仮に家賃収入が月20万円、ローン返済額が月18万円だとします。ここから管理費や修繕積立金などの諸経費を差し引くと、手元に残るキャッシュフローはわずかです。
減価償却費を多く計上して節税に励んでも、実際の入出金では赤字になっているかもしれません。節税も大切ですが、資金繰りが回らなくなってしまっては元も子もありません。
キャッシュフローを健全に保ちつつ、その範囲内で節税効果を追求するのが賢明だと言えます。無理のない資金計画を立て、節税とのバランスを取ることが肝心です。
将来の家賃下落リスクなども考慮に入れ、シミュレーション上は黒字でも、余裕を持った計画を心がけましょう。株式投資などに比べると、いざという時の換金性が劣るのが不動産の弱みです。資金繰りに窮することのないよう、慎重に計画を練る必要があります。
将来の売却時の税金も視野に入れる
節税効果は購入時だけでなく、将来の売却時も考慮に入れる必要があります。
マンションを売却した際に発生するのが、譲渡所得税です。売却価格から取得費用や譲渡経費を差し引いた金額に対して課税されます。仮に1000万円の利益が出たとすれば、税率は30.63％とかなり高額です。
築年数が経過したマンションほど、売却価格が下がるリスクは高くなります。値上がりによる譲渡所得税の負担増加リスクを抑えつつ、適切なタイミングで売却する戦略が求められます。
譲渡所得税の計算では、減価償却費の累計額を取得費から控除して計算します。減価償却でこれまで節税してきた分、将来の譲渡所得税が増えるリスクがあるわけです。
売却時期の判断は慎重に行いましょう。節税メリットを追求しすぎるあまり、売却損を出してしまっては本末転倒です。⻑期的な視点を持ち、トータルでの収支バランスを考えることが重要だと言えます。
マンション投資で失敗しない節税対策のポイント
マンション投資で節税メリットを享受するには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。失敗しない節税対策の肝は以下の4点です。
無理のない資金計画を立てる
先にも触れたように、マンション経営で最も重要なのはキャッシュフローの確保です。節税も大切ですが、それ以上に資金繰りを軽視してはいけません。
無理のない借入額に抑え、ローンの返済負担を可能な限り減らしましょう。金利の動向も注視し、金利上昇リスクも考慮に入れておく必要があります。
投資用マンションは金額が大きいだけに、資金計画の精度が問われます。余裕を持った堅実な計画を心がけ、節税は二の次に考えるのが賢明だと言えるでしょう。
空室リスクに備えた余裕資金を持つ
いくら節税効果の高い物件でも、入居者が見つからなければ意味がありません。思わぬ空室が発生するリスクに備え、余裕資金は持っておくべきです。
家賃保証サービスなども検討の余地はありますが、それでもゼロリスクとは言えません。家賃収入がストップした時でも、最低1年分程度はローンの返済を続けられる資金は確保しておくのが望ましいです。
資金繰り表の作成などを通じ、定期的に資金の出入りをチェックしましょう。リスクに備えた余裕資金があってこそ、节税メリットを十分に生かせると言えます。
慎重な管理会社選びでトラブル回避
マンション経営には、入居者とのトラブルなど、さまざまなリスクがつきものです。初心者の素人大家が独力で解決するのは容易ではありません。
信頼できる管理会社に一任することで、トラブル対応の手間を省けます。しかし、管理会社選びを誤ると、かえって無用なトラブルを招くリスクもあります。
管理実績や評判をしっかりと調べ、相見積もりを取って慎重に選びましょう。日ごろからコミュニケーションを密に取り、良好な関係を築いておくことも大切です。
万が一の問題発生時にスムーズに対応してもらえる体制を整えておけば、経営の安定化につながるでしょう。結果的に空室リスクの低減にもつながり、節税効果も高まります。
節税だけでなく資産形成も目的とする
マンション投資には節税目的だけでなく、資産形成の側面もあります。
仮に節税効果で所得税を数十万円抑えられたとしても、物件価値が大幅に下落すれば台無しです。節税メリットと資産価値のバランスを見極め、トータルでプラスになるかを考えることが大切です。
新築・築浅物件なら、減価償却による節税メリットは少なくても、資産価値の下落リスクは抑えられます。一方、築古物件なら節税メリットは大きいものの、将来的な価値下落は避けられません。
投資家それぞれの目的に合わせ、節税と資産形成のバランスを考えましょう。単に目先の節税額の大小だけでなく、中⻑期的な視点を持つことが賢明だと言えるでしょう。
マンション経営で節税しながら家賃収入を得る
マンション経営は、節税メリットと安定した家賃収入が同時に狙える数少ない投資法と言えます。低金利時代にあって、注目度は一層高まっています。
サラリーマン大家が増えている理由
近年、マンション経営に乗り出すサラリーマン大家が増えています。
バブル崩壊後の⻑期デフレ経済の中で、給与所得の伸びは鈍化の一途をたどってきました。将来への漠然とした不安を抱える中で、副収入の必要性を感じる人が増えているのです。
かつては、先輩投資家の成功体験を参考にできた株式投資も、今やAIによる自動取引が主流となり、個人投資家の間口は狭まりつつあります。
一方、不動産は国土の狭い日本において、数少ない安定資産と言えます。⻑期固定金利の融資を利用すれば、金利変動リスクとも無縁です。
マンション経営は、節税メリットという副次的な魅力もありつつ、本業とは別の収入源として安定性が高い。サラリーマン大家が増えるのも頷けます。
節税メリットを活かしつつ家賃収入でも利益を
節税を意識しすぎると、家賃収入まで犠牲になりかねません。健全なマンション経営のためには、節税と収益のバランスを取る必要があります。
マンションは一般的に、利回り5〜6％程度が適正水準だと言われています。この水準の家賃収入が安定的に見込める物件を選ぶことが大切です。
新築マンションなら、多少利回りが低くても、安定した入居需要が期待できます。一方、築古物件は利回りが高くても、将来のリフォーム費用などを考慮する必要があります。
いずれにせよ、節税は二の次と考えるべきでしょう。まずは適正な利回り水準の物件を選び、その範囲内で節税効果が高い物件を探すのが賢明な戦略と言えます。
入居者管理の工夫で空室を減らし収益性を高める
せっかく良い物件を見つけても、空室が続けば台無しです。節税どころか赤字に陥るリスクもあります。
空室リスクを減らすには、入居者目線の管理が欠かせません。細やかな修繕対応や清掃など、入居者の快適性を高める取り組みが求められます。
ハード面の管理だけでなく、コミュニケーションも大切です。日頃から入居者とのコミュニケーションを大切にし、不満や要望をくみ取る姿勢が必要不可欠です。
トラブル対応などは管理会社に任せつつ、大家自身も顔の見える関係を築くことが理想的です。手間暇をかけた対応が、空室率の低減と家賃収入の安定化につながるはずです。
結果的に、節税効果を最大限に引き出せる良質な物件が長期的に維持できるというわけです。単なる節税目的ではない、一つ上のマンション経営を目指したいものです。
プロが教えるマンション投資節税のリアルな話
マンション投資でうまく節税するには、プロの視点を参考にするのが近道と言えます。机上の空論ではない、現場で培ったリアルな経験が大いに参考になるはずです。
節税目的の失敗事例から学ぶ
プロの大家に話を聞くと、節税一辺倒の失敗事例をよく耳にします。
例えば、古いワンルームマンションを格安で購入し、節税を狙った物件がありました。表面利回りは10％超と、一見お得に見えました。
しかし蓋を開けてみれば、修繕不足による水回りのトラブルが相次ぎ、すぐに空室だらけに。修繕費もかさみ、節税どころか赤字続きになってしまったそうです。
このような失敗事例に共通しているのが、節税メリットのみに目が奪われ、トータルでの収支バランスを疎かにしている点です。
言うまでもなく、物件の資産価値が損なわれては元も子もありません。利便性の低い物件や、老朽化の著しい物件は避けるべきでしょう。
節税効果も大切ですが、まずは市場性の高い優良物件を厳選することが大前提だと言えます。プロの眼力を養うためにも、失敗事例から学ぶ姿勢は重要です。
専門家に相談し適切な物件選び
マンション投資は、一般的な不動産購入と比べればハードルが高いのは事実です。経験の浅い素人が独力で挑むのは、少々無謀だと言わざるを得ません。
賢明な選択は、不動産のプロに相談することです。宅建士などの有資格者や、税理士事務所のアドバイスが、節税にも収益性の面でも大いに役立つはずです。
とりわけ、節税のカラクリについては、専門的な知識が問われます。物件の構造や地域、経過年数など、考慮すべき要素が複雑に絡み合います。
プロの視点を借りることで、自分では気づかなかった盲点が見えてくるかもしれません。単なる節税額の大小だけでなく、リスクとリターンのバランスについても助言が得られるでしょう。
マンション経営は、本業の仕事と両立するのも容易ではありません。頼れる専門家を見つけ、二人三脚で進めるのがベストな選択だと言えます。
⻑期的視点で家賃収入と資産価値の向上を
マンション経営では、中⻑期的な視点に立つことが何より重要だとプロは口をそろえます。表面的な節税メリットに目が奪われ、本来の目的を見失ってはならないのです。
基本に立ち返れば、不動産投資の目的とは「キャッシュフローの確保」と「資産価値の向上」です。
この両立のためには、入居者の満足度を高め、物件の競争力を維持し続ける取り組みが欠かせません。例えば計画的なリフォームは、入居者の利便性を高めるだけでなく、物件の資産価値も押し上げる効果があります。
家賃収入の値上げも、⻑期的視点に立てば可能です。近隣の物件動向をウォッチしつつ、適正な水準への引き上げを図るのです。
節税メリットに目を奪われるあまり、本業がおろそかになるのは本末転倒です。まずは家賃収入を着実に積み上げ、その利益の中で節税対策を図るのが賢明な戦略だと言えるでしょう。
プロの大家が口をそろえるのは、目先の利益に惑わされず、⻑期的視点で経営を続けることの大切さです。時には節税メリットを犠牲にしても、物件の資産価値を高める選択が求められます。
定期的なメンテナンスや、時宜を得たリフォームなどには、思い切った投資も必要です。そうした努力の積み重ねが、賃料の適正な値上げを可能にし、資産価値の向上にもつながるのです。
マンション経営は、まさに「経営」です。目先の節税効果だけでなく、トータルでの採算性を見極める目が問われます。⻑期的視点を持ち、腰を据えて取り組むことが成功の秘訣だと、プロは説いています。
以上のように、プロの不動産投資家は、節税のメリットをよく理解しつつ、それ以上に⻑期的な経営の視点を重視しています。目先の数字に惑わされることなく、本来の目的を見据えた取り組みが何より大切だと説いているのです。
マンション投資で節税メリットを享受するのは魅力的ですが、そのためには適切な物件選びと⻑期的視点に立った経営努力が欠かせません。機械的に節税額の大小を追うのではなく、トータルでの採算性を考える姿勢が肝要だと言えるでしょう。
プロの教えを心に留め、リスクとリターンのバランスを見極める目を養うことが、成功への近道となります。節税も大切ですが、まずは資産価値の向上と、キャッシュフローの安定化を目指す。その延⻑線上に、最大限の節税メリットがあると心得ておくべきでしょう。
マンション投資の節税のカラクリのまとめ
マンション投資の節税のカラクリについてまとめてきましたが、いかがでしたか？正しい知識と適切な物件選びさえしっかりしていれば、税理士顔負けの節税が可能だということがおわかりいただけたのではないでしょうか。
確かに格安物件を選べばいくらでも節税できそうに思えますが、それではかえって失敗のもとにもなりかねません。大切なのは、利回りと節税のバランスを考えながら、適正な価格帯の物件を選ぶこと。キャッシュフローをしっかり確保しつつ、その範囲内で節税効果を高めていくのが賢明な戦略だといえます。
もちろん、物件選び以外にも、経費の計上方法など、押さえておくべきポイントは少なくありません。プロの視点を参考にしながら、トータルでの採算性を意識することが何より重要です。目先の節税額に惑わされることなく、中⻑期的な視点を持つことが成功への近道となるでしょう。
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 物件選び | 新築より中古、利回りと節税のバランスを考える |
| 減価償却 | 経費計上で節税効果大、木造は耐用年数が短い |
| 経費計上 | 幅広い経費が対象、帳簿付けと書類管理が肝心 |
| 損益通算 | 赤字を他所得と通算、サラリーマンに有効 |
| 青色申告 | 最大65万円の特別控除、一定以上の規模なら検討を |
| リスク管理 | 空室や金利変動に備えた資金管理、管理会社選びも重要 |
| 中⻑期の視点 | 今の節税より将来の資産価値重視、時にリフォームも必要 |
